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“中国房地产教父”孟晓苏:新一年房地产行业

发布时间:2020-01-26

  他坐在沙发上娓娓道来,除了偶尔抿口茶,几乎不曾停顿,像是早早打好了腹稿。在位于北京CBD地段的世纪财富中心19楼办公室,记者近日见到了孟晓苏。作为中房集团理事长、汇力基金董事长,孟晓苏被业界冠以“中国房地产之父”与“房改第一人”。

  近段时间多次强调房地产拉动经济的龙头作用、批评楼市限购政策的他,这次依然耿直而“辛辣”:“限购就是从需求端抑制市场化,www.006655.com要求提高房产商的自持率,就是从供给侧抑制市场化,两端都在否定市场化。房改这么多年,有些人想倒退到计划经济时代去。”

  在孟晓苏看来,2019年一个“逆”字贯穿始末,即楼市逆势下跌、政策逆市场化调节,银行资金逆向流动;但他并不对新的一年持悲观态度,前提是要启动内需,不要过早把房地产赶出市场。

  孟晓苏:持续了一整年的中美贸易摩擦让人印象深刻。双方在年底前阶段性签约,达成了暂时性和解,但这一年下来,美国经济受损,中国经济增速下滑。在这种情况下,中央政府提出了要依靠国内的投资和消费。但是有些地方政府置若罔闻,只管打压自己的内需市场,打压房地产,让房地产市场持续低迷。

  过去一年被很多人评价为“最困难的一年”,造成困难的原因非常清晰,就是外需受压、内需不振,除了外部中美贸易摩擦带来的伤害,更多是抑制内需造成中国经济下行压力增大。我国国内经济增速的放缓可以追溯到2012年,那是中美贸易摩擦发生之前,经济增幅从2011年的9.5%一下跌到7.9%,原因就是从这一年起开始实施的限购政策;这以后经济增速一路放缓,到2019年第三季度是6%。对于未来经济走势,现在有人提出“宁要五不要六”和“保四争五”的言论,4887铁算盘开奖结果。都是没有信心的表现。

  2015年两会上,厉以宁教授讲出了房地产仍然是国民经济的最大引擎,不要一提房地产就说是泡沫,房地产对于投资和消费的拉动作用很大。在2015年底的经济工作会议上,中央提出了化解房地产库存、促进房地产市场平稳健康发展的要求。那之后的两年,国内经济迅速恢复起来,把持续低迷的制造业,特别是钢铁、煤炭、发电等行业全部救活,是房地产市场活跃拉动了原材料价格的上涨。中央的“去库存”政策在很大程度上促进了经济平稳发展,可以说依靠房地产起到了救市的作用。

  当然房地产市场一被启动,原来被压抑的房价一下子反弹了起来,所以从政策层面又开始“打压”。到现在整个经济增速仍在下滑,所以去年算不上是“光明”的一年。

  中国房地产报:如果用一个字来评价2019年的房地产市场会是什么?为什么?

  孟晓苏: 我看用“逆”字最为适当。2019年国际形势对我国不顺,中美贸易摩擦打了一整年,刮来的是“逆风”。李克强总理说过:“改革如逆水行舟、不进则退”,国内改革也不是顺水而是“逆水”,出现了“国进民退”的“逆向混改”。在经济发展上没有改变抑制内需政策,只想让制造业和小微企业“逆势而上”却成果不大。在楼市调控中出现一种“逆市场化”操作,使销售面积前三个季度“逆势下行”,让一些专家作出市场“逆向运行”的错误判断。中央经济工作会议提出的则是“逆周期调节”,说明改变经济下行趋势也要用“逆”。可见用一个“逆”字概括2019年最为恰当。

  一是楼市“逆势下跌”。在我们正需要内需拉动经济的时候,前三个季度楼市的销售面积增长为负;

  二是出现了一种“逆向论调”,说“中国房地产要垮”“房地产好日子要到头了”,还有经济学说房地产企业要大批垮台“是因为老百姓不买房”。我很客气地批驳这种观点,这是在限购的情况下来谈论市场,市场被施加了外部压力,没能正常地发挥作用。这好比在封路的公路上数车流、在关门的商场里数客流,只有把路障和商场门打开,那才是真实情况的反映。在全国主要城市都限购的条件下谈“老百姓不买房”是不准确的。

  三是“逆市场化”。一些地方推出新的调控要求,不仅限制消费者买房、限制开发商卖房,而且要求开发商的“自持率”越来越高。这是从供给侧和需求端两端打压市场化,试图回到那个以单位自建房、居民租住房的时代,有人设想了一个乌托邦,要回到“全民租住公房”时代,想靠计划经济实现“人人有房住、房价不上涨”,这是改革吗?

  四是银行的“逆向资金流”。在房改中我国实行住房抵押贷款,用银行贷款帮助老百姓买房,现在却是用“限贷”政策把银行的力量堵住。尽管国家一再鼓励银行贷款要流向小微企业,但银行担心有风险,不愿意将贷款给产品销售不出去的制造业或小微企业,而是更愿意贷给居民购房。这种想法和做法不是正确的吗?而且成效很好。2016年一季度几乎所有新增贷款都流向了购房者,表面看似没有直接投给小微企业,但是在把购房款交给了开发商后,开发商交给了营造商,随后流向部品制造商,再流向原材料生产商和能源生产商,不仅把每一个生产环节都搞活了,而且每个环节都有对劳动者的支付,劳动者拿到薪酬后去养家糊口,又拉动了消费。这种资金流显示出来的就是货币传导机制的作用。

  如果把这一从上至下的资金流向图倒转过来看,就是一颗树状图。我们想要救活那棵树,不应该只顾往树梢上喷水,“浇树要浇根”,那就是千家万户的住房抵押贷款。现在限制居民房贷,要求银行贷款给小微企业,无异于要求给“树梢”喷水,流向搞颠倒了。

  五是中央提出“逆周期调节”。2019年中央经济工作会议提出“必须科学稳健把握宏观政策逆周期调节力度”。2018年的中央经济工作会议,就提出“宏观政策要强化逆周期调节”。也就是说,在整个经济增速下行的压力下,需要启动市场,要采取一些特殊措施,包括把握好银行资金流向,发挥货币的传导机制作用。所以回顾2019年经济形势,用一个“逆”字最能概括。

  中国房地产报:您最近多次讲“房地产市场化”的历史进程,您非常了解房地产发展的历史,当年我们是怎样从自建房发展到市场化开发的?

  孟晓苏:对房地产市场化问题讲清来由,才能看到“逆市场化”是错误方向。我在1992年进入中房集团的时候,正是从计划经济向市场经济转轨的“双轨并行”时期。那时已经发现“单位自建”不能解决配套设施建设问题,于是就从“单位自建”发展成了多单位“联建”。后来发现城市基础设施建设还是没人管,于是进一步发展到“统建”,即“综合开发、配套建设”。但那时房子只能卖给单位,职工只能租住公房,还没有达到真正的商品化。那时逐渐形成一批专为别人盖房子的机构,被人称为房地产公司。

  当时“老三大件”“新三大件”对中国经济的拉动力已经明显减弱,1996年出现了全面的产能过剩。房改从1998年开始推行,使我国迎来住房、汽车、基础设施建设等“最新三大件”排浪式消费的到来。我国逐渐完成了房地产业市场化过程,并且靠内需发展化解了产能过剩。房改之初我国经济居世界第七位,那时专家们普遍认为,经过努力中国经济总量会在2025年成为世界第三,2050年超过日本成为世界第二。没想到房地产市场化释放出神奇的内需力量,拉动中国经济快速增长。中国经济总量在2010年三季度就超过日本成为世界第二。是什么力量让中国具有快速发展的能力?是靠重化工的发展,是房地产业拉动中国进入重化工时期。

  现在有人说中国已进入到“后工业化社会”,“模仿性排浪式消费已经结束”,不需要房地产业了。但这种幻想在中国还没有出现。有人想恢复到“全民租住公房”时代,但那是计划经济时期的情景,造成的是“全民蜗居状态”,不是什么美好的时代。这些都是“逆市场化”的想法与表现。

  我们现在能够直观地看到,因为抑制房地产发展,自然会抑制城市的正常扩展,使得人们只能挤在新的“浦西一张床”,缺乏提供新的“浦东一间房”的能力。我国人均城市建成区面积标准是100平方米,现实情况是北京仅70平方米、上海仅66平方米。这是当年学香港走入了误区,香港人均城市建成区仅37平方米,大量可用土地被用于建“郊野公园”给候鸟们迁徙用,却把人居空间挤压到极限。

  巧妇难为无米之炊,我国大部分城市土地空间小,已经明显阻碍到汽车工业的发展。对比地少人多的日本,一个东京都市圈的城市建成区面积就相当于我们六个最大城市,即北上广深加天津重庆城市建成区面积的总和。

  实际上房价是压不下来的。多年推行限房价的政策,在2016年出现了报复性反弹,那年北京房价一年上涨34.5%,上海房价上涨了45.2%,深圳、南京、厦门、苏州等城市房价上涨50%以上。三亚、海口等城市是最后涨起来的,所以赶上了调控,那时的调控“一刀切”伤了别人的脚、切了后来者的头。

  当然,房地产市场化同时要照顾好低收入家庭,中央要求“建立两个体系”,即“住房市场体系和住房保障体系”。主管部门过去曾经过度依赖商品化,忽视了保障房建设,我为此呼吁了12年,到2011年才开始恢复保障性安居工程建设。现在需要明确“市场归市场,保障归保障”,在重视保障房的同时不要再去打压商品房。就像一个货币有两个面,不能试图砸毁一个面,还让货币完好。房地产业走向市场经济不可阻挡,试图“逆市场化”是行不通的,硬要这样做,必然会付出代价。

  中国房地产报:最近,中央经济工作会议召开,针对住房领域,再提“房住不炒”“稳房价稳地价稳预期”,促进房地产市场平稳健康发展,对此您怎么看?

  “房子是用来住的,不是用来炒的”,这句话用通俗易懂的语言讲明了道理。它既强调房子的居住属性,同时也没有否定房子的其他属性,包括价值属性与商品属性,要严控的是“炒房”。但这句话被人误读,至少已出现了四种误读导向。

  第一种误读是“房子是用来住的,不是用来买的”,于是实行“限购”政策不让居民买房;第二种误读是”房子是用来住的,不是用来卖的”,对开发商售房进行限制、要求开发商“自持”。他们的想法可能是“没有买卖就没有炒卖”,思想极端化地去抑制房地产市场;第三种误读是“房子是用来租的,不是用来卖的”,直接违背了中央“租售并举”的政策;第四种误读是“房子只能由单位建或买,职工只能租住公房”,这是要求倒退到房改前去。这四种情境都不是正确的解读。还是应当回归中央要求“房住不炒”的本来定位,“稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展”。

  历史是倒退不回去的。现在早已不再是单位自建房的年代,没有哪个单位还有什么“基建处”。而要求开发商提高“自持率”也是荒唐的要求,开发商是给别人建房的企业,就相当是餐馆的大厨,是做菜给别人吃的。要求开发商自持住房,就像是要求大厨自己把满桌子菜都自己吃下去一样的荒唐。恩格斯在《反杜林论》中写道:“人们在跟着他们走的时候,突然发现其臀部印着封建的印记,于是就一哄而散了”。现在我们在跟着一些舆论走的时候,会发现他们臀部印着计划经济的印记,还要跟着走下去吗?还不一哄而散吗?

  孟晓苏:展望新的一年,我认为应该回归理性,看到中国经济发展并没有走出重化工时代,看到房地产业仍然是拉动经济的主导产业,走出经济发展上的悲观情绪。

  有人说“过去一年是十年来最差一年,但有可能是未来十年最好一年”,这是泄气话,前些年还把“新常态”等词汇用于经济发展。我认为中美关系与香港问题确实出现了“新常态”,改革开放和香港回归以来,我们还没有面对过这么复杂的政治经济形势。中国经济增速保持在8%以上总共33年,对比韩国在经济起飞时保持了43年,中国台湾地区保持了48年。中国经济出现的是“早衰”。原因就是打压房地产、“限购、限贷”抑制内需,导致国内经济增速在2012年跌至8%以下,至今不能回归。几年来我们没有看到中出现过“限购、限贷”要求,更没有要求“一刀切”,而是明确提出“因城施策”。我认为只要按照中央经济工作会议要求:“全面落实因城施策,稳地价、稳房价、稳预期”,“促进房地产市场平稳健康发展”,对“房住不炒”正确理解而不再出现误读,那么对于新一年的经济发展前景,我将抱有良好的预期。

  中国经济增速是有能力回到8%以上,关键要看内需市场。房地产业在扩大内需中起着重要作用,不能把它过早地赶出市场。有人总说中国已经结束了依靠房地产拉动经济的时代,或者说中国房地产业已经从“黄金时代”进入到了“白银时代”或“黄铜时代”,这都是短视的观点。美国房地产已经连续发展了243年,2012年后又迎来一轮新的增长,是美国排名第一的大产业;我们中国也一样,支柱产业仍然是房地产业与基础设施建设业。我希望看到高科技、芯片开发、旅游度假等行业迅速成长,但都还不足以成为主导产业和支柱产业。主导产业的发展对城市规模提出合理要求,中国城市现在普遍面积太小,除了片面学香港走入到城市规划误区以外,还保留着传统农业国度的“特大城市里也应该保留耕地”的落伍认知。

  新一年房地产行业的发展,要看我们能不能去除“逆市场化”的干扰,能不能按照中央要求进行“逆周期调节”,改变银行逆向资金流向,变成从树木的“根系”浇水。2020年房地产行业能不能复苏,将是中国经济能不能走出下滑周期的晴雨表。最后要回到最近中央提出的要求:“我们有超大规模的市场优势和内需潜力”,“积极建设更加活跃的国内市场,为中国经济发展提供支撑”。(来源:中房报)

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